Contratos imobiliários: STJ define percentual de 23% em caso de desistência de comprador

Tribunal reafirma diretriz para retenção em rescisões de contratos de imóveis

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de decidir sobre a retenção de valores em contratos de compra e venda de imóveis. A decisão veio após a disputa entre a pessoa jurídica que ofertava o imóvel e a pessoa física que deixou de cumprir o cronograma de pagamentos. O percentual fixado foi de 23%, em consonância com precedentes da própria corte.

De acordo com os advogados Arinilson Mariano, Carlos Montalvão e Marcelo Mendes, do escritório Mariano, Montalvão e Freitas Advogados Associados, que representaram a empresa, a Justiça já havia limitado essa retenção a 10% dos valores pagos, considerada adequada pela primeira instância. “Mas argumentamos que a cláusula contratual previa a retenção de 23%, como forma de indenização pelas despesas decorrentes do rompimento do contrato”, explica Arinilson. Dessa forma o Ministro Raul Araújo, relator do caso no STJ, acolheu parcialmente o pedido da empresa, elevando o percentual para 23%, conforme a previsão contratual.

Já Marcelo Mendes, explica que a controvérsia reside no cálculo da retenção de valores, uma prática comum em rescisões de contratos de compra e venda de imóveis. “A jurisprudência do STJ estabelece que, na ausência de cláusula específica, a retenção pode variar entre 10% e 25%, dependendo das circunstâncias do contrato, especialmente em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Essa lei trouxe novas regras para o mercado imobiliário, especialmente quanto ao distrato de contratos, mas seu efeito não retroage para contratos anteriores à sua vigência”, explica o advogado.

Jurisprudência consolidada

O STJ, ao longo dos últimos anos, tem reiterado o entendimento de que a retenção deve ser fixada entre 10% e 25%, conforme o caso. Em situações em que o comprador desiste do contrato sem qualquer culpa por parte do vendedor, o percentual retido serve como uma forma de indenização pelas despesas administrativas e comerciais do empreendimento, como corretagem, publicidade e taxas gerais.

“No presente julgamento, o STJ citou precedentes importantes, como o Recurso Especial nº 1.723.519/SP, que consolidou a retenção em 25% como padrão em casos de rescisão imotivada. A retenção menor que esse percentual deve ser justificada por peculiaridades específicas do caso, como a ausência de despesas expressivas por parte do vendedor, o que não foi o caso neste julgamento”, completa Marcelo.

Entendimento reafirmado

A decisão do Ministro Raul Araújo, ao fixar o percentual de 23%, baseou-se no fato de que o contrato firmado entre as partes já previa tal retenção. Segundo o relator, o percentual era razoável e proporcionado, pois correspondia às despesas enfrentadas pela vendedora com o rompimento do contrato, sem gerar enriquecimento sem causa.

“Além disso, o STJ reforçou que a aplicação de percentuais menores, como os 10% definidos inicialmente pelo Tribunal de Goiás, deve ser justificada por circunstâncias específicas que, neste caso, não estavam presentes. O relator também destacou que a retenção não pode ser um fardo desproporcional para nenhuma das partes, preservando tanto os direitos dos compradores quanto os interesses do vendedor”, pontua Montalvão.

Mercado imobiliário

A decisão reflete o posicionamento do STJ quanto à segurança jurídica e à previsibilidade nos contratos de compra e venda de imóveis. A fixação de percentuais de retenção serve como uma garantia para os vendedores, que podem contar com uma compensação razoável em caso de desistência por parte dos compradores, ao mesmo tempo que impede abusos com cláusulas contratuais que poderiam onerar excessivamente o consumidor.

“Para o mercado imobiliário, especialmente em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a decisão do STJ é um reforço na aplicação de percentuais de retenção, proporcionando equilíbrio nas relações contratuais e maior clareza para ambas as partes envolvidas”, completa Mendes.